个人出租房屋是一种应税行为，根据收取的房屋租金按照规定纳税。猫叔根据目前税法规定整理了一下房屋租赁应税税种，一共涉及七种税，分别是：缴增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税。
就以个人出租房屋来说，包括住房，非住房，如商铺、写字楼等，下面我们来了解下各个税种的纳税规定以及目前的税收优惠政策。分别介绍各税的纳税规定和目前税收优惠政策。
下来看两张表：
个人出租房屋
个人出租其他不动产(不含住房)
那么，我们对表中具体涉及的税种税收优惠等展开的来说一说;
一、增值税
一般纳税人不动产租赁服务适用税率是9%，小规模纳税人不动产租赁适用税率是5%。但是个人出租房屋适用的税率就不同了。
对于个人房屋出租分以下两种情况：
1. 对个人出租房屋，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
2.个人出租其他不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
税收优惠：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。(国家税务总局公告2019年第4号)
个体工商户：
1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
2.个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为9%;个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
税收优惠政策：2019年1月1日至2021年12月31日期间，个体工商户中的小规模纳税人合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元)的，免征增值税，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，租赁房屋收入免征增值税。 对于免征增值税，开具也发票也只能开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
二、城建税
城建税是跟着增值税走的，按规定减免增值税的，同时减免城建税教育费附加;无论个人出租的住房，出租其他不动产 ，城建税、附加税：根据实际缴纳的流转税计算相应的城建税(7%、5%、1%)及教育费附加(3%)、地方教育费附加(2%)。
税收优惠政策：财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减征。
三、房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋对计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收对一种财产税。按照房屋不同对类型，计征税率也不同：
1.对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
2.个人出租其他不动产，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
税收优惠政策：按财税【2019】13号规定，享受最高50%对减征。
四、城镇土地使用税
土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。对于个人出租房屋也分两种两种情况：
1.对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
2.城镇土地使用税：个人出租其他不动产(不含住房)，只要在城镇土地使用税开征范围内的，应按规定缴纳城镇土地使用税。
五、印花税
在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳印花税。对此房屋和其他不动产区分：
1.对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
2.个人出租其他不动产(不含房屋)：按照财产租赁合同缴纳印花税，税率为1‰;税额不足1元，按1元贴花。
六、个人所得税
个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率
1.对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。
2.个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：
(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。
(二)向出租方支付的租金。
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
举例说明：
小王出租个人住房取得月租金收入20000元。那么实际应该缴纳的税分别是：
1，应纳增税为0; 月租金未超过不含税收入10万元的，免征增值税。
2，城建税，附加费这些都是依据应纳增值税额计算的。如果应纳增值税为0，那么城建税，附加费这些也为 0;
3，房产税=(收入-实缴增值税)x 4% x 50% = 20000 x 4% x 50%=400元
4，城镇土地使用税与印花税 ，个人出租住房都是免征的。
5，个税= 收入-实缴增值税-各项税费-修缮费 =20000-0-400-800=18800 > 4000 , 所以个税= 18800 x (1-20%)x 10% =1504 元
基本上个人出租住房和非住房涉及的税费就是上面说的7种。对于个人出租房屋，可以采用综合征收率缴纳税款，缴纳该笔税款后不再涉及其他税款。不同地区对综合的综合征收率不一，需咨询各地税务机关。或者也可以按照上面分项预缴。
