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房地产纳税筹划方案,这里告诉你节税小方法

  相信很多小伙伴都知道房地产是纳税大户,每年每月都要缴纳不少税,当然我们应该依法纳税,我们也有合理节税的权利,下面我们就跟随99企帮的专业人士来了解下房地产纳税筹划方案。

  房地产企业进行税收筹划的思路是什么?

  1、房地产企业筹资中的税收筹划。

   因为房地产企业需要大量的资金作为周转,但无论是怎么获取的资金,都会存在一定的资金成本,所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是:无论是何种筹资方案,都可以满足房地产企业需求,但资金成本高低决定企业税收轻重。

  2、房地产企业投资中的税收筹划。

   房地产企业不同于其他工业活动,在投资分析的同时,还需要就投资税收进行筹划,毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是:投资可以分为对内投资和对外投资,这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候,需要注意地区和行业的选择,毕竟不同的地区和行业,税法所给出的税收政策是不同的,只有确保选择的合理性,才能确保企业利益最大化。

   在此过程中拥有多种选择,主要以:存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是:在房地产企业经营中采取税收筹划的时候,无论是选择什么样的方式,都需要谨慎。

房地产纳税筹划方案,这里告诉你节税小方法

  营改增后房地产行业怎么做到纳税筹划

  一、多要增值税发票

  营改增时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。营改增之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。

  为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。

  首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。

  二、扩大精装房比例

  房地产业营改增之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。

  其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。

  在营改增之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。

  这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。

  对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。

房地产纳税筹划方案,这里告诉你节税小方法

  三、剥离建筑业务

  对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

  建筑业纳入营改增行业,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。

  房地产纳税筹划方案

  【分析】

  方案一:自建自销

  某公司将该项目作为商品房用于直接销售,依据税务规定,按照销售不动产税目征税,涉及土地增值税。

  销售收入(含增值税)50000万元

  销售收入(不含增值税)50000÷(1+5%)=47619万元

  销项税额:47619×5%=2381万元

  城建税及教育费附加:2381×(7%+3%+2%)=286万元

  印花税:50000×0.0005=25万元

  土地增值税:

  扣除项=29280×(1+10%+20%)+286=38350万元

  增值额=47619-38350=9269万元

  增值率=9269/38350=24%

  土地增值税:9269×30%=2780万元

  净收入:47619-29280-25-2780-286=15248万元

  方案二:(企业财富安全管理集成系统方案)

  某公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房,土地转让价格按照评估价格为10000万元,土地成本为7280万元,进行土地使用权证的更名,涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书,工程所需全部建设资金均由绿地公司提供,同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料(价款约为1300万元),嘉业公司只负责工程的组织协调工作,建筑面积为90000平方米,按照每平米2500元收取代建服务费,共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税,不涉及土地增值税。

  该房地产公司转让该地块的损益如下:

  销售收入(含增值税)10000万元

  销售收入(不含增值税)10000÷(1+5%)=9524万元

  销项税额:9524 ×5%=476万元

  城建税及教育费附加:476×(7%+3%+2%)=57万元

  印花税:10000×0.0005=5 万元

  土地增值税:

  扣除项=7280×(1+10%)+57=8065万元

  增值额=9524-8065=1459万元

  增值率=1459/8065=18%

  土地增值税=1459×30%=438万元

  净收入:9524-7280-57-5-438=1744万元

  (该房地产公司代建服务损益如下:)

  代建收入(含增值税)22500万元

  代建收入(不含增值税)22500÷(1+5%)=21429万元

  代建增值税:21429×5%=1071万元

  代建城建税及教育费附加:1071×(7%+3%+2%)=129万元

  (该房地产公司两项业务合计净收入如下:)

  合计净收入:14800+1744=16544万元

  【结论】根据以上分析,就此项目来说方案二净收入更多,比方案一多296万元。因此方案二代建更好。

  以上就是99企帮的专业人士给我们提供的房地产纳税筹划方案,相信小伙伴读完之后就都明白了,你如果还有什么不懂的可以找99企帮,相信会耐心帮你解答的。

 

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