税务筹划是现在企业发展中非常重要的环节，在税务筹划过程中也会使用到各种方法和技巧，从而确保了税务工作的顺利开展，那么房地产企业土地增值税筹划研究考虑几点?跟随99企帮一起看下吧。
房地产企业土地增值税筹划研究考虑几点
土地增值税的税收筹划空间并不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定,目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多,归纳起来主要是有以下三个方面：
1、不征收土地增值税的对象:包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途,产权未发生转移的,不征收土地增值税。
2、给予免征的条件或情形有两个:(1)纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的。
3、可以暂缓征收土地增值税的情况有三种。(1)对非房地产开发经营企业,以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时(对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税)。(2)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后转让的,应征收土地增值税)。(3)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
此外,还有一些针对居民个人的土地增值税优惠,如个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税(居住未满3年,按法规计征);对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税;对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
之所以说利用税收优惠政策进行土地增值税筹划空间不大,是因为上述共八项减免政策中,其中三项是针对居民个人,两项是由于特定的原因,一项直接排除了房地产开发经营者,因此,作为房地产开发企业,需根据自身情况,慎重筹划土地增值税。
房地产企业土地增值税如何做税收筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。
一、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。
例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。
解答：销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元
扣除项目金额合计=4400+330=4730万元
增值额=6000-4730=1270万元
增值率=1270/4730*100%=26.8%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：
第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：
销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1
扣除项目金额合计=4400+0.055X1
增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400
增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%
由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。
第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额合计=X2+330
增值额=6000-(X2+330)=5670-X2
增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%
由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。
二、利用土地增值税的征税范围进行筹划
第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。
第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。
三、利用增加扣除项目进行税收筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。
以上是99企帮关于房地产企业土地增值税筹划研究的具体介绍说明，在税务筹划过程中有着许多专业的方法，企业也要做出充足准备，从而确保税务工作顺利开展。
