地产商临界点增值额的税收筹划

　　根据国家规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额(转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额)未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税;增值额超过扣除项目金额20%的，按全部增值额计税。

    土地增值税按照超率累进计算税金金额。

　　增值率=利润/扣除成本

　　通过增加扣除项目，利润不变的情况下，可以减少增值率。

　　案例：某地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价 1000 万元，开发成本和开发费用合计800万元;

　　增值额为200万元，增值率：200÷800=25%。

　　土地增值税：=200×30%=60(万元)

　　房地产公司的利润=1 000- 800-60=140(万元)

　　由于增值率为25%略高于20%，适当增加房屋售价、房屋成本，控制利润不变仍为200万元，通过计算便可得知，增值率可以下调。因此，房地产公司对房屋进行简单装修，费用为 200万元，房屋售价为1200万元，开发按成本和费用从800万上升到1000万元。

　　增值额为200万元，增值率=200/1000=为20%，不需要缴纳土地增值税。

　　房地产公司利润=1200-1000=200(万元)

　　因此，在增值率为20%以上时，可以通过纳税筹划，增加成本和售价，反而可以减少税金支出60万元，同时提高利润60万元。