武汉疫情，牵动亿万国人的心，大家纷纷捐款捐物，奉献爱心。据悉：包括万达、保利在内许多商业巨头也纷纷表示要免除承租其商业综合体业户的租金及物业费。这些商业巨头的免租举动，受到了广大经营业户的欢迎和拥护，也彰显了大企业的社会责任和担当(虽有借此宣传公关之嫌，但足以胜过哄抬物价趁火打劫的无良商家千万倍)。
现代商业社会，任何一项经济活动除了要考虑其合法性之外，势必也要放在税收角度进行审视和考量。那么针对万达等公司免除业户租金的这一行为来讲，对税收会有哪些影响呢?作为经营不动产租赁的公司通常又有哪些合法节税的思路呢?
一、免租期不等于免税金，合同免租期内仍要缴纳房产税。
我们先看一下房产税的法律规定。
《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。同时，该条例第四条： 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
由此可知，房产税有两种计税方式：
一是以租计税，即按租金额×12%;
二是按房产原值计税，即按房屋原值扣除10%至30%的余值后×1.2%，一般以年计征。
如果合同约定了免租期，那么，是不是免租期内就不用缴房产税了呢?答案显然是否定的。财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税〔2010〕121号)第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
举例说明：
根据万达宣布免除1个月租金的报道，我们假定某业户租赁万达购物中心店铺，年租金为120万元，该商铺原值为4000万元。
免租金之前，万达公司收取该业务年租金需缴纳房产税为120×12%=14.4万元。如果要免除一个月租金，则万达公司在该免租期内需要按照房屋原值扣除一定比例的数值按1.2%计算房产税，该1个月的房产税为4000×(1-20%)×1.2%÷12=3.2万元(按30%的扣除标准计算);剩余11个月需要缴纳房产税为108×12%÷12×11=11.88万元，加上1个月按房产原值缴纳的房产税3.2万元，全年共缴纳房产税为15.08万元。
这样一来，免除1个月的租金，会带来多缴0.68万元房产税的后果。这还仅仅是一个业户的测算，如果是100家业户，甚至成千上万家的话，也将是相当大的一笔税收支出。
二，如何做到免除1个月租金又不用多缴房产税呢?
答案是改合同。
在税收筹划中，有一个基本的原理就是：经济业务过程决定税，合同决定经济业务，换言之就是：合同决定税。要想真正改变税收负担，必须事先从合同入手。本案即是一个实例。
具体应当如何修改合同呢?可以这样操作：回到上述案例中，万达公司免除1个月的租金，其实质就是将年租金120万元变成了108万元。承租业户看重的是总体租金的减少，而非具体哪一个月免租。因此，可以把合同租金条款修改如下：全年租金由120万元调整至108万元，每月租金为9万元，支付方式如下……。这样一来就不存在免租期的问题了，自然就不用按原值来计算房产税了。按照全年租金108万元，房产税为108×12%=12.96万元。
由此来看，通过合同条款的修改和调整，就能够有效避免多缴冤枉税，能够有效防范税法风险，起到合法节税的功效。正所谓：签对合同缴对税，省得都是纯利润!
三、关于房产税还有哪些筹划点
当然，上述拿万达公司举例说明，只是为了方便大家理解房屋租赁过程中免租期的纳税规定。现实中，诸如万达、华润作为成熟的商业运营集团，其真正提供物业租赁业务的主体，往往并非该不动产的实际产权人，而是通过成立专门的商业经营公司，先从房屋产权人处承租下来，再分租给各个实际经营业务。这样一来，商业运营公司转租的过程无需缴纳房产税，因为《房产税暂行条例》第二条规定了“房产税由产权所有人缴纳”，只有在产权未确定或产生租典纠纷时，才由实际使用人缴纳房产税。
这样操作可以至少可以起到两个节税效果：一是降低房产税计税金额;二是将利润合理转移至商业运营公司(可以通过股权架构实际将运营公司利润转移至税收洼地，从而享受当地税收优惠政策)。
实践中，在涉及不动产租赁时，还可以通过合同标的拆分(如涉及厂房和设备同时租赁)、款项性质拆分(物业服务费和租金拆分)以及签约主体身份规划设计等方法进行提取税收规划。
