有没有房地产纳税筹划实例?

      大家经常都能够听到税务局推出的各项税收政策，很大一部分的人也就是听听就过了，认为税收的政策跟自己没有什么太大的关系。其实，税收政策跟我们的生活息息相关，现在给大家举一个房地产纳税筹划实例，让大家有更加清楚的认识。

　　一、已建项目

　　99企帮给大家提供的实例有，嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：

　　(1)总建筑面积：169590平方米;

　　(2)容积率：1.5

　　(3)公建配套设施面积：2370.07平方米;

　　(4)可售面积：113402.93平方米，其中：①普通住宅面积91588.8平方米②非普通住宅面积21814.13平方米③停车场面积55344.71平方米。

       二、项目筹划总体思路

　　嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。

　　蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。

　　从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。

　　三、具体筹划方案

　　1、开发准备环节的税收筹划

　　99企帮认为，在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：

　　方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。

　　回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元

　　拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元

　　全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元

　　方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

　　即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元

　　全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万元

　　这个房地产纳税筹划实例可以说是比较简单说的一种了，而且计算的契税也不是非常常见的税种。希望大家要好好的利用起筹划的思想，从而减少税收负担。