出租库房的税收筹划

　　我们都知道，一些生产企业在最开始筹建、建厂的时候，跑马圈地，得到当地政府的支持，获得大量的土地，用于建设基础设施、厂房、流水线、员工宿舍、办公大楼等。剩余的土地就用来盖仓库，囤积大量的存货。即便如此还是会存在大量的空置仓库。为了盘活资产，企业会把这些仓库进行出租，收取租金。

　　企业出租仓库的行为，如果按照不动产租赁，应当缴纳9%的增值税和10%-12%的增值税附加。由于仓库建成后再出租，没有成本，也没有进项税可以抵扣，单是出租库房这一项的税负就比较高。我们可以改变服务内容，将简单的出租不动产转化为仓储服务，与客户签订仓储服务协议，配备仓库保管员，设置监控系统，并配备温度湿度的控制，帮助租用仓库的企业更好的安排仓库保管服务。这样一来，就可以将增值税税率从9%下调到6%。

　　同时，如果我们直接出租不动产，收到的房租收入要按照租金金额计算缴纳房产税，房屋租金一般按照当地公允价值来确定，如果当地的房租价格处于上升阶段，那么可能对房产税的税负产生较大的压力。一般来说这些仓库建设得都比较早，原值较低，不出租的情况下可以按照原值扣除10%-30%计算余值后，再乘以1.2%计算房产税。在原值较低的情况下，从价计征税负更低。

　　比如一间仓库原值1000万，房租收入一年200万。

　　如果按照出租不动产计算，房产税和增值税合计为200*12%+200*9%=42(万元)

　　如果改为照仓储服务，为此多配备的人员、运营管理成本为10万，则房产税、增值税及改造费用合计为1000*(1-30%)*1.2%+200*6%+10=30.4(万元)

　　可以明显看出，筹划后节税总额为11.6万元。