土地增值税清算之核定征收

土地增值税清算的形式有二种：一是查账征收，二是核定征收。

针对商业服务开发产品占比较多、拿地较早及拿地比较大，开发进度太长的房地产业项目，若能取得到核定征收，则可事宜项目总体税赋大幅的减少。

下边我们将达到核定征收的法律规定情况（有关现行政策）归纳如下所示：

01《中华人民共和国税收征收管理法》（下称《税收征管法》）有关要求

第三十五条 经营者有下面情况之一的，税务局有权利核定其应纳税所得额：

（一）按照法律法规、行政规章的要求可以不设定帐本的；

（二）按照法律法规、行政规章的要求应该设定帐本但未设定的；

（三）私自消毁帐本或是拒不出示缴税材料的；

（四）虽设定帐本，但账目错乱或是成本费材料、收益凭据、花费凭据上缺，无法查帐的;

（五）产生缴税责任，未依照规范的时间申请办理税务申报，经税务部门责令改正期限申请，贷款逾期仍不申请的;

（六）经营者申请的计税基础显著稍低，又无任何理由的。与此同时要求，“税务局核定应纳税所得额的主要流程和方式由国务院办公厅税收主管机构要求”。

02《国家财政部国税总局有关土地增值税多个现象的通告》（税务〔2006〕24号）有关要求

针对出让老房及房屋建筑，既沒有评定价钱，又无法给予买房税票的，地区税务局能够依据《税收征管法》第三5条之要求，推行核定征收。

03《国税总局有关提升土地增值税税收征管工作中的通告》（国税发〔2010〕53号）有关要求

核定征收务必严苛按照税收法规政策法规要求的标准开展，一切企业和自己不能私自扩张核定征收范畴，禁止在清算中发生“以核定为主导、一核了之”、“急于求成图省”的作法。凡私自将核定征收做为本地域土地增值税清算关键方法的，务必马上改正。对须经核定征收的，要严苛依照税收法规政策法规的规定，严格、从高明确核定征收率。为了更好地标准核定工作中，核定征收率正常情况下不能少于5%，各省部级税务局要融合当地具体，区别不一样房地产业种类制订核定征收率。

04重庆地区要求

（一）重庆国家税务局有关公布《重庆国家税务局房地产开发公司土地增值税核定征收管理条例（实施）》的公示（重庆国家税务局公示2012年第花了7天时间）

第五条 凡经营者无法保证详细、精确的工资和扣减项目凭据，不可以精确测算房地产业项目增值率，有下面情况之一的，可推行核定征收土地增值税。

(一) 按照法律法规、行政规章的要求应该设定但未设定帐本的；

(二) 自消毁帐本或是拒不出示缴税材料的；

(三) 虽设定帐本，但帐目紊乱或是成本费材料、收益凭据、花费凭据上缺，基本相同出让收益或是扣减项目额度的；

(四) 申请的计税基础显著稍低，又无任何理由的；

(五) 合乎土地增值税清算(下称清算)标准，未依照规范的时间申请办理清算办理手续，经税务部门责令改正期限清算，贷款逾期仍不清算的。

第六条 核定征收土地增值税理应最先选用定率征缴方法，的确没法执行定率征缴的，负责人税务局即可选用核定征收方法。

(一) 定率征缴核定根据理应依次挑选下列方式：

1.依照核查房地产业出让收益的方式核定；

2.依照核查修建成本费、花费加有效盈利的方式核定；

3.依照有效方式测算和确定经营者房地产业出让收益或是房地产业修建成本费核定。

(二) 核定征收核定根据理应依次挑选下列方式：

1.参考经营者相仿清算房地产业项目的税收负担水准核定；

2.参考本地房地产开发领域中规模和工资水平接近的经营者税赋水准核定；

3.依照其他有效的方式核定。

选用前述中列出一种方式不能精确核定应纳税所得额时，可与此同时采取2种之上的方式核定。

（二）《重庆国家税务局有关土地增值税多个现行政策实施难题的公示》（重庆国家税务局公示2014年第9号）

经营者出让老房无法出示以上“评定价钱”、“获得成本费”，或是给予不实，不可以测算房地产扣除额的，应按照规定核定征收土地增值税。

（三）《重庆国家税务局有关土地增值税核定征收率的公示》（重庆国家税务局公示2014年第三号）

一、经营者出让房地产土地增值税推行核定征收的，分种类可用核定征收率：

（一）企业经营者出让房地产：普通住房为5%；非普通住房及停车位为6%；普通住宅（停车位以外）为8%。

（二）本人经营者出让普通住宅类房地产为6%。

核定征收虽然能够合理减少土地增值税税赋，但也将会对其它税收申请、事后的税款申请和会计解决等事宜造成一系列的“蝴蝶效应”，造成 别的税收负担提升。

土地增值税核定征收的标准我己经进行了详尽的论述。从核定征收的标准不会太难发觉，核定征收的出发点取决于经营者“不可以精确计算”或“不可以给予材料”。而“不可以精确计算”或“不可以给予材料”很有可能会造成所得税的“核定征收”和所得税不可“抵税进项税”等蝴蝶效应。

所得税核定征收

根据国税发〔2008〕30号第三条之要求：经营者具备以下情况之一的，核定征收所得税：

（一）按照法律法规、行政规章的要求可以不设定帐本的；

（二）按照法律法规、行政规章的要求应该设定但未设定账薄的；

（三）私自消毁帐本或是拒不出示缴税材料的；

（四）虽设定帐本，但帐目紊乱或是成本费材料、收益凭据、花费凭据上缺，无法查帐的；

（五）产生缴税责任，未依照规范的时间申请办理税务申报，经税务部门责令改正期限申请，贷款逾期仍不申请的；

（六）申请的计税基础显著稍低，又无任何理由的。

从以上要求发觉，所得税核定征收与土地增值增税核定征收标准都是有“不可以精确计算”或“不可以给予材料”的原素。

所得税不可抵税进项税

针对一般纳税人来讲，若土地增值税选用核定征收的方法，则所得税（一般征缴方法）不可抵税进项税。

税务〔2016〕36号 配件一第三十三条之要求：有下面情况之一者，理应依照营业额和增值税率计算出来应纳税所得额，不可抵税进项税，也不能运用所得税增值税专票：

（一）一般纳税人财务核算不完善，或是不能够给予精确税收材料的。

（二）理应申请办理一般纳税人资格备案而未登记的。

事后本年度的税务申报

在进行土地增值税清算后，针对并未对外开放售卖的物业管理或配建物业管理用以对外开放租赁时，仍必须依照核定征收所得税。

重庆对房地产开发公司核定征收的应税所得率为20%，针对单纯性租赁业务流程来讲，其具体应税所得率远小于20%。

成本核算从来不标准到标准的对接

针对一个公司来讲尤其是一般纳税人，不太可能一直选用核定征收。那麼自己的财务处原因“错乱”怎样井然有序地过度到“标准”，特别是在未售开发产品计税依据如何确定，也将是一件令财务人员劳神又费劲的事儿。

因而经营者在觉得本身很有可能达到核定征收标准时，一定要尽量得寻找能够证明的会计及相关资料，慎重选用核定征收的清算方法。

一个土地增值税核定征收难题的探讨

某房地产开发企业的房地产开发项目核定征收土地增值税，可是因为核定收益时有一部分商住楼为超整体规划基本建设，那时候未列入清算范畴。现阶段这一部分房地产业早已市场销售，怎样征缴这一部分超整体规划建成的房地产业的土地增值税变成一个解决不了的难题。下边来探讨这个问题。

某房地产开发项目，2003年获得立项批文，整体规划建筑面积7万平方，具体总建筑面积8.6万平方，超整体规划基本建设1.6万平方。超整体规划基本建设一部分因为与土地管理方法机构在补交土地出让层面存有异议，不可以领到销售许可证，不允许市场销售。

2009年，开发设计项目中除开超整体规划建成的一部分，别的商住楼均已市场销售。税务局对已售卖的部位实现了土地增值税清算，因为项目成本费材料不全，对其完成了核定征收。当今房地产业项目所在城市税务局要求的核定征收率是3.5%，税务局据以传出了核定征收通知单。

直至2019年，房地产开发公司与国土地规划单位对超整体规划基本建设一部分补交土地出让的现象获得处理。房地产开发企业允许将超整体规划建成的商住楼进行交易，以竞拍收益补交土地出让。可是竞拍收益补交土地出让前理应交纳土地增值税。这一部分商住楼该怎么交纳土地增值税？

房地产开发企业觉得，也是一般的观点，超整体规划建成的部位仍是房地产开发项目的一部分，2009年税务局对项目的核定征收通知单也可用于超整体规划建成的商住楼，因而觉得仍理应按3.5%核定征收。

可是2009年至今土地增值税核定征收现行政策发生了2个转变。

一是2010年《国税总局有关提升土地增值税税收征管工作中的通告》（国税发〔2010〕53号）要求：为了更好地标准核定工作中，核定征收率正常情况下不能少于5%，各省部级税务局要融合当地具体，区别不一样房地产业种类制订核定征收率。

二是项目所在城市省部级税务局取消了核定征收率的要求，规定对核定征收房地产开发项目计算税赋，以计算的税赋做为核定征收率征缴土地增值税，计算的税赋小于5%的，按5%核定征收。

存有这两个现行政策转变要素，超整体规划建成的部位还能按原核定征收方式征缴土地增值税吗？

先要处理一个难题：超整体规划建成的商住楼是否原房地产开发项目的一部分。

这个问题要房地产开发项目的项目立项管理方法机构明确。假如确认并不是原先房地产开发项目的一部分，要确认是按查帐方法或是核定方法征缴土地增值税。假如这一部分商住楼基本相同扣减项目额度的，仍必须核定征收，很显而易见应按变动后的核定征收现行政策核定征收。假如项目立项管理方法单位将其确认为房地产开发项目的一部分，难题要繁杂一些。

超整体规划基本建设一部分是房地产开发项目的一部分，就这个项目而言，2009年该项目市场销售的占比未做到85%，不符清算标准。在超整体规划基本建设一部分市场销售后，房地产开发项目才到达了清算标准，因而房地产开发项目合乎清算标准的时间2019年。因为项目因为成本费材料不全，无法测算扣减项目额度，仍要核定征收，可是核定征收理应可用2019年的现行政策。

做为难题探讨，还需要探讨类似该房地产开发项目的核定征收此外一种状况。

假如超整体规划建成的商品住宅总面积不能危害2009年对该项目清算标准的分辨，又该怎样征缴其土地增值税。

假定该项目整体规划总建筑面积为十五万平米，超整体规划基本建设1.六万元平层面，即便2019年市场销售超整体规划基本建设产品，但该项目合乎清算标准依然是2009年。

自己觉得，虽然核定征收现行政策开展了调节，可是只可用现行政策执行之日以后的核定征收，而不追朔以往，只需现行政策沒有对这些状况有目的性的调节核定征收的现行政策，理应对超整体规划建成的部位仍按2009年的核定征收通知单征缴土地增值税。