最近很多网友私信我，让我算下买的房子要交多少税，更有几个网友因房子未满2年，想先不过户，等两年后再过户，问我这样做到底能省多少钱?又有何风险呢?下面我们来说下，二手房、车位要交多少税?如何合理避税?
一、过户二手房到底有哪些费用
卖方：
1.营业税：未满两年按5.6%(两年以上可免征)
2.个人所得税：1%(五年以上且为家庭唯一住宅可免征)
3.地方教育费附加：按评估价除以20后的1%征收。
4.教育费附加：按评估价除以20后的3%征收。
5.城建税：按评估价除以20后的7%。(市区7%，城镇5%，其他1%)
6.所有权登记费：1份80元。
7.卖方交易手续费：按房产证平方数的3被倍征收，90平270元，200平600元(2016年后按4倍征收)
8.土地证过户收费：
如售出安置房，且土地类型是划拨的，需缴纳土地出让金，土地类型变为出让。土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%
笔者2012年过户一套90.8平的安置房，土地出让金2000元，档案费手续费120元。
如土地类型为出让，则不用再出土地出让金。
买方：
1.契税：首套90平以下按申报价的1%，首套90平以上，144平以下的按申报价的1.5%
二套房按申报价的3%。
144平以上按非普通住宅征收，无论第几套契税都是3%。
2.买方交易手续费：按房产证平方数的3被征收，90平270元，200平600元(2016年后按4倍征收)
3.所有权登记费：1份80元。
4.查档费：每份100元。
5.土地证过户收费：
笔者2013年购入一套142平商品房，土地证面积42平，土地使用权交易服务费675.5元，发证费100元。而到了2016年，笔者购入141平商品房时，土地证面积32平，土地使用权交易服务费涨至1002元。
二、车位过户税如何计算：
营业及附加税：1.5%，个人所得税：1.5%，契税：2.5%，印花税双方各0.05%，土地增值税：5%
笔者在2015年购入一车位，低申报，产权面积41平，非住宅转让手续费150元，印花税两份50元，个人所得税750，土地增值税3000元，契税1500元，土地发证100元，土地交易服务费340元。
法定赠予如何缴税：赠予方不缴税，受赠方按评估价征收5%的契税。土地使用权交易服务费由受赠方缴交。
三.如何合理避税
可以合理的低申报，房地产交易中心对每套房子根据地段，小区，年限，楼层，是否有电梯等情况，会有一个指导价，一般来说，指导价都是远低于实际成交价格，在不考虑贷款的前提下，申报价越接近指导价，就能节省越多的过户费用。
但笔者所在城市的银行和房管局系统已联网，这意味着申报价直接影响到贷款的额度，所以在需要贷款的情况下，要合理均衡贷款和申报价之间的关系，在能贷到需要款项的基础上，低申报避税。
四.由谁来缴费
如没有在合同中规定由谁来缴税，从法律上说，营业税、个税、土地出让金等属于卖家税，契税等是买家税。土地使用权交易服务费为买卖双方各50%。
但现在市场上一般都约定由卖家付全部费用，买家实收。
房子未满2年，是否可以先不过户，满两年后再过户?
二手房交易时，因房屋未满两年需要缴交5.6%的营业税，而选择先不过户房产证，等满两年后再过户，这样做到底是合算了还是亏了，主要取决于房屋申报价到底多少，省下的费用是否足以抵消两年满期过户房产证时原房东不配合所带来的麻烦。
笔者亲身经历作为例子，2012年过户一套90.8平的安置房，因拿证未满2年，即使在最低申报的基础上，仍然缴交了1.3万的营业税。如果在一年多后过户，就可以免除这个费用，考虑再三后，全大家族决定每家都花这笔钱，把5套房子都过户。因该房产是祖宅，在90岁高龄的奶奶名下，如有意外变为遗产，将十分麻烦，各家因家庭情况不同，在拆迁时增平方各有不同，房子大小各异，如果变为遗产，操作起来很复杂，也可能会产生很多新的矛盾，考虑到这些，最后各家都以买卖的方式，把各家的房子过户到各家名下，一次性解决问题。
先不过户也涉及不能贷款这个问题，如果是需要贷款买房的，也不能使用这个方法避税。
但涉及房产如果价值高，就算一次性付款，最低申报达100万的房产，未满两年所带来的营业税则会达到5.6万元，如最低申报为300万的房产，营业税则会高达16.8万元。
在房地产牛市时期，是不推荐延后过户的，因房价暴涨，房东很有肯能不会配合过户，妄想取消交易，或赔偿违约金再以高价卖出。
在房地产平稳时期，可以考虑延后过户从而省下不菲的营业税，但一定要押尾款作为过户保证金，并签署完善的交易合同，约定高额的违约赔偿金，避免日后出现原房东不配合过户的情形。
