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房地产企业土地增值税筹划技巧有哪些?

  如今,房地产企业的竞争非常激烈,很多企业为了提高收益,不得不采取一些手段,其中税收筹划就是控制成本的方法之一。那房地产企业土地增值税筹划技巧有哪些?接下来就让99企帮来说一下吧!

房地产企业土地增值税筹划技巧有哪些?

  一、利用临界点进行纳税筹划

  根据《土地增值税暂行条例》的规定,存在下列情形之一的,免征土地增值税:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

  土地增值税实行四级超率累进税率的条件是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。计算增值额的扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额与开发土地、新建房及配套设施的成本之和的20%。

  二、利用增加扣除项目金额进行纳税筹划

  土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相应的税率累进计算的。增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使企业适用较低的税率,从而达到减轻税收负担的目的。

  税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分:取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中,关于房地产开发费用中利息费用的计算,《土地增值税暂行条例实施细则》作出了明确规定,房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行纳税筹划。

  税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

  房地产企业据此可以做不同选择:如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资,预计利息费用较高,则可以计算分摊的利息提供了金融机构证明的,据实扣除;反之,如果企业开发房地产项目主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较低,则可以不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,有利于实现企业价值最大化。

  三、利用控制增值率进行纳税筹划

  根据《土地增值税暂行条例》的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时,税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产企业如果既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的话,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。降低增值率的关键是降低增值额。

  四、选择合适的建房方式进行纳税筹划

  大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式建房则筹划空间较大。

  (1)房地产代建方式。房地产代建是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。对房地产企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产企业可以利用这种建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售时缴纳土地增值税。

  (2)合作建房方式。合作建房是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;股权转让也不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策,实现共赢。

  以上就是由99企帮带来的关于房地产企业土地增值税筹划技巧的相关介绍,看完之后,相信大家都学会了吧!虽然说税收筹划可以提高收益,但是不当的税收筹划又会带来风险,所以学习税收筹划技巧非常重要。

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